谢娜和张杰夫妻俩最近在地产圈火了。

他们到底有没有跳单具体还不清楚，这个事情目前还存有争议。

但要是从资产保值升值的角度看，这对明星夫妻6000万买的思南公馆的豪宅，着实买亏了。

1

谢娜和张杰买的这套房子，在思南公馆。

思南公馆，属于原先的卢湾区，百年思南路，历史底蕴深厚。

这里有多栋历史悠久的花园洋房，是上海市中心唯一一个以成片花园洋房的保留保护为宗旨的地方。

旁边就是淮海路，属于淮海中路板块。

在老卢湾区里，淮海中路的地段是最好的，比现在的新天地还要好。

思南公馆的历史始于1920年，近代历史名人柳亚子、梅兰芳等曾先后在此居住。

这里是是衡山路-复兴路历史文化风貌区的重要组成部分，也是上海知名的网红打卡地。

思南公馆里有几万块一天的花园酒店，也有几百万租金一年的花园洋房。

毫无疑问，这个地段是无敌的，甚至说傲视整个上海都不为过，老上海的价值认同也是十足的。

但他们买的这个房子的品质，真的就一言难尽。

2

谢娜和张杰买的房子虽然在思南公馆，但具体来讲是思南公馆东苑。

思南公馆共有四个功能区，包括思南公馆东苑公寓住宅、南苑精品酒店、西苑企业公馆和北里特色名店商业区。

东苑公寓住宅是开发商永业在2010年左右建的，8层以内的小高层。

据中介爆料，夫妻俩买的房子是思南公馆东苑7号101室，341平，5920万，折合单价17.36万。

我看了下小区的历史成交记录，作为一个豪宅产品，竟然有109平米的1室两厅，甚至83平米的1室1厅，就很离谱。

而且这些小户型的数量还不少。小户型、大户型混在一起，圈层就难讲纯粹。

思南公馆东苑的户型介绍：

而且他们买的这套房子在1楼。我看过两套思南公馆1楼的房子，私密性差，采光也不好。

属于买得起的人看不上，看得上的人买不起的范畴，就很尴尬。

另外，思南公馆东苑这个房子紧邻南北高架，这一点可以说是有硬伤。

不要说豪宅产品了，就是改善房和刚需房，紧邻高架都是很难卖的。

高铁、高架桥会带来噪音和尾气粉尘污染。所以很多买房人对高铁、高架也是避恐不及。

想象一下，你在家休息，抬头可见高架，车流在上滚滚不息......

一般来说，高架通车的时候，靠近高架的那一排比不靠高架的那排售价多半要低10% 。

不要觉得装隔音玻璃就不影响了，因为买家会觉得，同样的价格为什么不买不靠高架的。

所以说才会有低10%的说法，而且靠近高架的房子是真的难出手。

上海的象屿大宁悦府，离高架特别近，直接贴着。第一排20米，在车上都能看到他家在干嘛。

龙盛福新里，西侧靠近南北高架，高层会受一定影响。还有个新房项目，保利云上橙光，也是与高架无缝对接。

总结下来，思南公馆东苑这个房子，小户型多，圈层不存粹，紧邻高架有硬伤。

尤其谢娜张杰买的这套，还在1楼，私密性差，采光也不好，没有闹中取静的氛围。

站在豪宅的角度看，自住舒适度很一般，属实是踩坑了。

3

补充一点，我看网上有人质疑谢娜张杰的买房资格。

从中介爆料出的内容来看，他们其实是通过名下公司买房的。

按照上海的规定，企业是可以购买商品房的。

因为他们旗下的公司是2019年才成立的，按照规定，至少要缴纳500万以上的税款，才有购房资格。

也就是说，为了买房子，谢娜的公司至少要在上海交500万的税。

不得不说，明星真有钱。

而思南公馆上次上热搜，也是因为一位明星，张雨绮。

据凤凰娱乐消息，2018年，张雨琦与前夫袁巴元协议离婚，被曝离婚后搬家。

房产中介证实公寓转租，当时租金是每月27万。

1999年，确定思南公馆项目改造之初，上海市政府就明确了一条红线：保留保护建筑（即51幢花园洋房），坚决不能出售，以利于对公众开放。

现在的思南公馆只能租赁，而个人无法拥有产权。租赁价格大概在550万/年，三年起租。

从这个租金来看，张雨绮住的是应该是真思南公馆，但很可惜只租不卖。

4

另外，大家要注意到，张杰谢娜的买房行为是2019年。

2019年的时候，整个上海的楼市是很冷的，豪宅整体的价格都没有起来，远没有达到现在的这个高度。

当时的6000万，可以选择的面太多太广，不仅品质要比思南公馆东苑高很多，而且面积也比这套更大一些。

2019年的6000万，能买哪些豪宅？

古北壹号480平的5室，2019年也才6500万。

当时云锦东方2期470平的才5000多万。

或者看看翠湖天地，这里也住了很多明星，梁朝伟、苏有朋、林心如等。

郑爽的复兴珑御也不错。

这一波大涨之后，上海豪宅的价格很多已经翻倍，翠湖天地、古北壹号也涨了一半以上。

但这个思南公馆东苑，尤其是谢娜张杰买的这套1楼的房子，最多也就能涨个30%左右吧。

最近有一套在售的261平的1楼市的复试四房，价格4800万，折合单价18万。

当然，这对明星夫妻可能对上海人生地不熟，平时也很忙，时间仓促，看得房子不够多。

甚至看这套房都是司机与中介对接的，真的不够上心，买错踩坑，也就不意外了。

所以还是要尊重专业，所谓术业有专攻。

对于上海来说，这一等一的豪宅住宅项目其实就那么几个，屈指可数。如果有一个懂行的专业人士指导一下，这个错多半也可以避免。

有人说，我买这里，是情怀，是热爱。自己住住当然没问题，但投资和置换，情怀或许是最大的障碍。

5

对谢娜张杰来讲，买错房，问题不大，再买一套就是了。

但对普通人来讲，买错房，可能真就万劫不复了。

比如我之前说过的买了燕郊房子的朋友，资不抵债，已经到了要断供的地步。

而豪宅，是有钱人之间的击鼓传花，只要这个群体的财富在快速增长，豪宅的价格就会越来越贵。

当然，前提是真正的豪宅，底子不够的伪豪宅只会停滞不前，毕竟有钱人也不是傻子。

真正的豪宅，地段、品质都是一等一的，缺一不可。

最后，明星跳单这个瓜对我们真正有价值的启示，就是想要买到对的房子，真的要尊重专业，下足功夫。

对大多数人来讲，买房是人生中最大的一笔投资与支出，多花点心思，真的很有必要。

大家如果想要在上海买房或是有任何买房方面的疑问，请私信我，回复666，送你价值百万的《上海买房宝典》。